En cas de non-paiement de la communauté, nous avons le droit d'engager une action en justice pour faire payer le propriétaire. De plus, nous pouvons adopter des mesures dissuasives. Cependant, nous ne pouvons pas bloquer l'ascenseur pour cette raison. La loi sur la propriété horizontale reconnaît les possibilités d'agir pour éviter les défauts de paiement. Cependant, ils ne peuvent pas affecter l’habitabilité des logements.
On ne peut donc pas dire que la loi nous donne carte blanche pour empêcher les défaillants d’accéder à l’ascenseur. Le Guide des administrateurs fonciers enregistrés indique que cette possibilité est exclue car elle est essentielle à l'habitabilité de la propriété.
Ce que permettent les articles 6 et 21
Article 6. Les propriétaires peuvent établir les règles intérieures qu'ils jugent appropriées au bon fonctionnement de la propriété. Ces règles de coexistence et d'utilisation des services communs doivent être respectées (obligatoires) jusqu'à ce qu'elles soient modifiées par la procédure appropriée. De plus, ils doivent respecter la législation en vigueur et les statuts communautaires.
Nous avons donc le pouvoir de réglementer l’utilisation des éléments communs. Cependant, tout ce qui est approuvé lors de l'assemblée des propriétaires n'est pas valable. Les mesures contre le retard de paiement ne peuvent être abusives ou violer les limites légales.
À l’article 21.1 (qui est le résultat de la réforme approuvée en 2022) on retrouve les mesures contre les retards de paiement. Nous pouvons nous mettre d'accord sur des intérêts supérieurs à celui légal (accords en réunion). Nous pouvons également désactiver temporairement l'utilisation de certains services et installations en cas de non-paiement.
Le délai d'exclusion est lié au retard de paiement. C'est-à-dire pendant que le propriétaire est en défaut. Une fois disqualifiée, la disqualification ne peut être maintenue indéfiniment. Et une autre chose qui doit être claire est qu'ils ne peuvent pas être adoptés par décision unilatérale du président ou de l'administrateur. C'est le conseil d'administration qui doit décider.
Le Guide de la délinquance de l'AFColegiados distingue les cas dans lesquels des installations récréatives ou des services essentiels sont impliqués. Les installations telles que les piscines ou les salles de sport peuvent être limitées (dans les limites légales). Cependant, dans le cas de l’ascenseur, cela n’est pas possible car il est indispensable à l’habitabilité.
Honoraires ordinaires et cotisations obligatoires
Nous pouvons intenter une action en justice pour faire payer le propriétaire. Aux recettes que la communauté nous envoie mensuellement (cotisation ordinaire), il y a aussi les dépenses extraordinaires qui y correspondent (déversements). Lorsque celles-ci sont légalement autorisées (par exemple pour effectuer des travaux ou des réparations) et expirent, elles ont le caractère d'une dette (si le propriétaire ne les paie pas).
Dans le cas où le conseil approuve quelque chose qui va à l'encontre de la loi ou des statuts, il est possible de le contester devant les tribunaux (article 18) à condition que les conditions soient remplies. Dans le cas de propriétaires endettés, il est nécessaire qu'ils soient à jour (avoir payé les dettes en souffrance) ou qu'ils aient préalablement consigné judiciairement ces sommes (sauf en cas d'établissement ou de modification de frais de participation, ce qui constitue une exception légale).
Encore faut-il qu’ils soient légitimés pour le faire. La loi inclut ceux qui ont sauvegardé leur vote lors de la réunion, ainsi que les absents et ceux qui ont été indûment privés de leur vote. Il ne suffit pas qu’ils ne soient pas d’accord avec l’accord.
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