Mettre la maison au nom des enfants avant de mourir est une alternative envisagée par de nombreux parents, mais ce don ne passe pas inaperçu et a des conséquences sur la déclaration de revenus de celui qui le fait. Et le fait est que les plus de 65 ans bénéficient d’une exonération de l’impôt sur le revenu des personnes physiques qui les empêche de payer des impôts sur le gain qu’ils obtiennent en faisant don de leur résidence habituelle. Bien entendu, il ne s’agit pas d’une mesure nouvelle et comporte des exigences spécifiques.
Ce que dit la loi. L'exonération figure à l'article 33.4.b de la loi de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui exclut de l'impôt la plus-value que les plus de 65 ans obtiennent lors du transfert de leur résidence habituelle, et l'administration fiscale l'inclut parmi les revenus qui ne sont pas déclarés dans son manuel pour les plus de 65 ans. Mais en principe, la donation génère un gain pour celui qui cède la maison, comme l'explique la Direction générale des impôts (DGT) dans sa consultation contraignante V2752-21. Dans cette réponse, à partir de novembre 2021, Tributos appliquait déjà l'exonération à une personne de plus de 65 ans qui souhaitait faire don de sa résidence habituelle à sa fille.
Le poids de la revalorisation. L’avantage est particulièrement visible lorsque la maison a été achetée il y a plusieurs décennies et a depuis pris beaucoup de valeur, car le gain est calculé en soustrayant son coût de la valeur qui lui est attribuée lors du don. Allez, plus la maison s'est appréciée, plus la personne qui en fait don cesse d'intégrer d'argent à son impôt sur le revenu des personnes physiques.
Il doit s'agir de la résidence habituelle. La condition essentielle est que le bien immobilier soit considéré comme une résidence habituelle à des fins fiscales. Selon le même manuel de l'Agence fiscale, qui fait référence au Règlement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, cela nécessite d'y avoir résidé de manière continue pendant au moins trois ans, à l'exception d'exceptions telles qu'un mariage ou un transfert d'emploi, et que vous continuiez à le faire en faisant don ou que vous y ayez été à un moment donné au cours des deux années précédentes.
Et la DGT l'a de nouveau appliqué dans la consultation V0217-26, du 4 février 2026 : un contribuable de plus de 65 ans qui n'habitait pas ce qui était sa maison depuis plus de 14 ans, louée pendant cette période, ne pouvait bénéficier de l'exonération car plus de deux ans s'étaient écoulés depuis qu'elle avait cessé d'être sa résidence habituelle.
Le fils n'est pas épargné. Bien que le père ou la mère économise l'impôt sur le revenu sur le gain, le fils ou la fille qui reçoit la maison sera soumis aux droits de succession et de donation. Et ils ne paieront pas partout la même chose, car, si l'enfant réside en Espagne, la donation d'un bien est généralement imposée selon la réglementation de la communauté autonome où se trouve le foyer, qui est celle qui fixe les réductions et les primes, comme le précise une réponse contraignante de la Communauté de Madrid.
L'avantage existe donc, et en faisant ce don, le donateur peut gagner en impôt sur le revenu des personnes physiques. Mais ce n’est pas une opération sans impôts, car ceux-ci devront être payés par ceux qui recevront le bien.
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