Aux problèmes désespérés, solutions imaginatives. Il y a quelques années, New York a décidé d'arrêter la crise du logement qui a longtemps traîné avec une mesure qui a mis l'accent directement sur Airbnb. Les baptisés en tant que loi locale 18 ont fait de la location des sols aux touristes, pour des séjours courts, de moins de 30 jours, à être beaucoup plus compliqués et à atteindre ainsi un double objectif: appliquer les réglementations du secteur et protéger la faible offre de logements dans la ville.
La norme a été créée il y a seulement deux ans.
Et l'équilibre est loin d'être l'idéal.
Un nom: Local Law 18. New York n'est pas la seule ville qui a proposé de limiter l'offre de location de vacances. Quelque chose a fait à Florence, Londres, Barcelone ou Madrid, pour ne nommer qu'une poignée d'exemples. La tentative de la Big Apple a abouti à des médias en particulier, à la fois en raison de la répercussion que la ville possède et de son contenu. Celui connu sous le nom de loi locale 18, approuvé en septembre 2023, a imposé des limitations à ceux qui ont été dédiés à louer leurs maisons pendant des périodes de moins de 30 jours.
De l'entrée NY a exigé que les propriétaires s'inscrivent et interdisent Airbnb (et des plates-formes similaires) de gérer les réservations si les logements ne répondaient pas à cette exigence, une mesure similaire à celle incorporée auprès de l'Espagne avec leur « registre unique ». Pas seulement ça. En plus de s'inscrire, la loi a établi que les maison doivent être conformes à certaines directives qui limitent qui (et surtout comment) peut entrer sur le marché: rien à louer des maisons entières, seulement des chambres, les hôtes doivent être présents et le nombre d'invités est également très restreint.
Un double objectif. Avec la nouvelle norme, les autorités de New York ont poursuivi deux buts. Le premier, pour faciliter la coexistence dans les blocs d'appartements dans lesquels vivaient les planchers résidentiels et de vacances. La seconde (et la plus importante) atténue la crise du logement qui a entraîné la ville. Deux ans plus tard, les communautés de voisins de la Big Apple peuvent avoir moins de problèmes avec des groupes de touristes bruyants, mais il y a de sérieux doutes que le deuxième objectif, le vraiment ambitieux, a été atteint.
Le meilleur test a été laissé il y a quelques jours par le journal The Wall Street Journal Dans une analyse large avec un titre qui est en même temps une phrase et démontre que (au moins) le débat reste ouvert: « La campagne contre Airbnb à New York n'a pas amélioré l'offre de logement. » Bien que depuis septembre 2023, les New-Yorkais aient plus compliqué d'offrir leurs sols dans Airbnb ou la réservation ne semble pas que cela se soit traduit par une distension du marché résidentiel.
Au contraire, dit le journal conservateur: « Il est plus difficile que jamais de trouver un appartement à louer dans la ville. » Et c'est quelque chose qui peut être vérifié en consultant à la fois les prix et les actions de logement disponibles à New York.
Que disent les données? Que les sols de New York n'ont pas cessé de devenir plus cher au cours des deux dernières années. Zillow montre par exemple que le prix de location moyen à long terme est maintenant de 3 750 dollars, 150 il y a plus d'un an. « La loi ne semble pas avoir un impact significatif sur la rendez-vous plus abordable », confirme Twsj Jonathan Miller, directeur d'une entreprise d'évaluation immobilière. Selon ses calculs, le marché a même atteint un maximum historique de 4 700 $ par mois à Manhattan, bien qu'il reconnaisse que des facteurs tels que le manque de nouveau travail influencent ce chiffre.
Airbnb gère également des données qui montrent que les locataires de NY n'ont pas plus facilement aujourd'hui qu'avant la loi locale 18. La plate-forme est une partie intéressée et qui doit être prise en compte lors de la gestion de leurs chiffres, mais ils sont éloquents: l'indice locatif de New York a augmenté de 8,1%, celui de Manhattan de 8,6%, Brooklyn 7,7% et Queens 6,5%. Le portail met également en garde contre la «charge» impliquée dans la location pour les poches des familles de périphérie. « Près de trois millions de New-Yorkais paient plus de 30% de leurs revenus à loyer », prévient-il.
Un pourcentage: 2,45%. Il ne s'agit pas seulement du coût du loyer. Le stock de logements disponible à New York n'est toujours pas ce qui est dit Boyante, qui a priori faciliterait les prix à adoucir. Miller dit que juillet dernier, les postes vacants pour le loyer résidentiel à Manhattan ont marqué un maigre 2,45%, près du minimum historique. Dans cette même idée, Airbnb, qui a lancé il y a quelques jours, a lancé une déclaration regrettant que, bien que les locations à court terme à New York aient chuté de plus de 90%, « les postes de location ont baissé de 0,5% » en ce qui concerne 2023. Et tout insiste sur la plate-forme, « sans voir les signes d'une amélioration significative de la disponibilité des maisons ». «
Mais … comment est-ce possible? La question d'un million de dollars. Et il n'a pas de réponse facile. Pour commencer, il y a quelque chose d'évident et c'est que le marché de New York a été confronté à des défis tels que l'augmentation des locations ou la pénurie du stock, qui ne répondent pas à un seul facteur. De plus, la Big Apple n'est pas la seule région américaine à avoir traité de l'augmentation du logement, aggravée par le manque de nouvelles constructions.
Dans votre analyse Twsj Il apporte un fait intéressant qui aide à comprendre pourquoi la loi locale 18 n'a pas réussi à inverser la tendance et son effet s'est à peine apprécié: bien qu'il y a deux ans, il y avait des milliers d'étages disponibles pour les touristes d'Airbnb, ils supposent en fait qu'une petite partie de l'énorme gâteau immobilier de NY.
Au début de 2023 dans la ville, il y avait environ 38 500 unités Airbnb, selon le journal économique, un fait très faible si l'on tient compte du fait qu'il y avait plus d'un million d'unités résidentielles sur le marché libre. À l'heure actuelle, le Bureau spécial de conformité ne compte que 3 000 locations à court terme que les exigences strictes de la loi se réunissent et peuvent être annoncées légalement. Cela ne signifie pas que les milliers de sols restants sont loués par des familles de New York qui les utilisent comme des maisons stables et permanentes.
Un autre fait: 35 000 maisons. Il y a des propriétaires qui, ne pouvant pas louer leurs sols à des touristes pour des séjours à court terme, ont choisi de ne pas louer ou simplement de les annoncer pendant des périodes plus longues, plus de 30 jours, ce qui ne serait pas affecté par les limites de la nouvelle loi. En 2024, Airdna a constaté qu'il y avait 35 000 appartements de New York qui ont été publiés sur Airbnb pour des chambres de 30 nuits ou plus. À cette époque, la loi 18 n'avait été en vigueur que, mais les données sont toujours révélatrices et montrent qu'il peut y avoir des locations longues maison qui ont choisi d'alterner des périodes dans lesquelles ils ont leur maison.
Les autres protagonistes: hôtels. Dans l'équation, il y a un autre facteur, les hôtels. Airbnb glisse qu'ils ont été les grands bénéficiaires de la nouvelle loi au détriment de la poche des touristes et la distribution de la richesse générée par les touristes. Et il fournit un chiffre pour le justifier: citant des données de coût, garantit qu'au cours des deux dernières années, les prix des hôtels de New York ont augmenté de 12,6%, « plus que le triple de l'augmentation à l'échelle nationale ». La plate-forme garantit que cela affecte directement le tourisme local et obligera le Bureau du tourisme de New York à réduire ses prévisions de visiteurs déjà pour cet exercice.
Twsj Il fournit également des données intéressantes: la réservation d'une chambre dans un coût de l'hôtel de New York sur 283 dollars, 7% de plus il y a deux ans. En 2024, lorsque la loi 18 n'avait été en vigueur que depuis quelques mois, la presse américaine a été résolue dans l'augmentation du prix des hôtels ou qu'il y avait même des voyageurs qui ont choisi de rester à Jersey City, Hoboken ou Weehawken, des zones proches de la métropole, avec une bonne communication et des locations à court terme. À Jersey City, sa demande a en fait été tirée de 77% en seulement un an.
Est-ce que tout est négatif? Non. Et cela explique que le débat reste ouvert. La loi locale 18 n'a peut-être pas résolu la situation compliquée que le logement à New York traverse, mais ses partisans fournissent des données en leur faveur. Par exemple, l'alimentation des sols Airbnb il y a deux ans était relativement faible (38 000), mais les autorités locales insistent sur le fait que la ville ne peut pas s'en passer.
« Nous ne pouvons pas nous permettre de perdre une seule unité de logement lorsqu'il y a un énorme problème de logement vide », Razona Chirstian Klossner, du Bureau d'exécution spéciale. En vertu de la nouvelle législation, la ville s'est également opposée à des logements qui ne se conforment pas aux minimums nécessaires.
Un (très) débat vivant. La chose indéniable deux ans plus tard est que le débat reste ainsi ou même plus vivant qu'en 2023. Les opposants au droit 18 assurent qu'il pénalise le tourisme et les entreprises locales et avertit que la norme est contre-productive pour le marché résidentiel. « De nombreux New-Yorkais étaient en fait normaux et les courants qui dépendaient d'Airbnb pour payer leur loyer ou leur hypothèque », Brian Chesky est venu empêcher Airbnb, qui dit que les hôtes ont reçu ce revenu supplémentaire pour leurs sols pendant qu'ils voyageaient pour le travail ou les vacances.
Dans le pôle opposé, il y a ceux qui se méfient de l'effet Airbnb sur les villes, déplaçant le logement du marché résidentiel à la location de vacances (beaucoup plus juteuse), encourageant une augmentation des prix et favorisant la gentrification. Les locataires ne sont pas des touristes enarbola une étude qui conclut que 9% de la hausse des loyers subis par la ville entre 2009 et 2016 est attribuable à Airbnb.
Images | Ben O'Bro (Unsenpash) et Airbnb
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